Организаторы Площадки Медиа

Тенденции на рынке недвижимости: метры вверх – цены вниз

Экспотрейд – Редакция Экспотрейд –
Тенденции на рынке недвижимости: метры вверх – цены вниз
21 июня 2017 года

    Покупать? Подождать? И, собственно, чего ждать?

    Для застройщиков, девелоперов и других игроков сферы недвижимости наступили непростые времена. Впервые за постперестроечные годы предложение на рынке многократно превышает спрос. ExpoTrade.ru изучает проблему.

    Кризисные издержки строительного «конвейера»

    Картина, которую еще совсем недавно было невозможно себе представить: новый, «с иголочки», пустой многоквартирный дом, на фасаде которого красуется огромный транспарант «Продается».

    По данным экспертов, каждая четвертая квартира в российской новостройке не находит покупателя, хотя большинство россиян, как известно, нуждаются в улучшении жилищных условий.

    Как заявил вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству Валерий Казейкин, в среднем по России объем непроданных квартир составляет 26,7%, однако у отдельных застройщиков показатель доходит до 40-50%.

    При этом на волне долгого «квартирного бума» объемы ввода жилья в России третий год подряд находятся на «историческом максимуме», около отметки в 80 млн кв. метров. По данным компании «ИРН-Консалтинг», в одном только Московском регионе общий объем предложения новостроек и апартаментов увеличился примерно в полтора раза – с 4-5 млн кв. м в 2011-2013 гг. до 7,5 млн кв. м на начало 2017 г. В результате в профессиональном обиходе появился немыслимый еще несколько лет назад зловещий термин «затоваривание».

    Доходы населения непрерывно падают с начала 2015 г. Поиздержавшихся потенциальных покупателей не вдохновляют ни недавнее повышение цен на нефть, ни укрепление рубля. Затихли даже состоятельные приобретатели так называемых инвестиционных квартир. Нынешний спад в отличие от предшествующих носит затяжной характер, что практически исключает выгодную перепродажу приобретенной квартиры или сдачу ее в аренду, которая тоже изрядно «просела». А содержать пустую квартиру и платить на нее налог (напомним, что с недавнего времени последний рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и может составлять внушительную сумму) в ожидании лучших времен, которые неведомо когда наступят, довольно накладно.

    Фото: mil.ru

    По логике, в кризис, когда спрос падает, объемы выпуска любого продукта должны снижаться. Но беда в том, что все продукты имеют разный производственный цикл. И если выпуск, например, автомобилей, завод может регулировать достаточно оперативно, то, по словам девелоперов, прерывать работу над уже начатым проектом (а с момента получения разрешения на строительство до сдачи в эксплуатацию готового объекта иногда проходит несколько лет) порой более затратно, чем содержать пустые готовые новостройки.

    Некоторый спад в строительстве наблюдается лишь с начала нынешнего года. По подсчетам Росстата, в феврале 2017-го в стране введено в эксплуатацию 3,9 млн кв. м жилья, что на 17% меньше, чем в феврале прошлого года. Всего же в 2016-м построено 79,8 млн кв. м жилья, или на 6,5% меньше, чем в 2015-м, однако снижение показателя эксперты объясняют сокращением объемов исключительно индивидуального жилищного строительства. Между тем, по официальным данным, в кризисном 2016 г. в Московском регионе количество выданных разрешений на строительство недвижимости (по большей части жилья) минимум в два раза превысило показатели 2015 г.

    Не имея возможности отказаться от начатых проектов, девелоперы пытаются бороться с конкурентами ценой, (правда, последнее делается не столь явно – официально цена заявляется по-прежнему высокая, но в процессе приватных переговоров покупатель может сбить ее довольно ощутимо) и экспериментировать с форматами жилья. Так, в последнее время на рынке предлагаются двух- и трехкомнатные квартиры существенно меньшей площадью – например, 50 кв. м против 80 докризисных. За два последних года, отмечают эксперты, средняя площадь снизилась практически на 20% – а вслед за ней и цена.

    Фото: Pixabay

    Спасет ли ипотека?

    Цены на российское жилье, особенно в крупных городах – это, конечно, отдельный вопрос, если не предмет для детектива или романа-утопии. Не секрет, что до кризиса завышены они были многократно, благо что недвижимость пропагандировалась как самое надежное и выгодное финансовое вложение, а в покупателях, разбогатевших на шальных нефтяных деньгах, недостатка не было.

    По данным министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаила Меня, среднерыночная цена кв. м жилья экономкласса в России, сейчас максимально приблизилась к себестоимости строительства и равна примерно 40 тыс. рублей (это не цена продажи, а ориентир, по которому рассчитываются размеры социальных выплат для льготных категорий граждан). По цене «квадрата» по-прежнему лидируют Московский регион и Санкт-Петербург с Ленинградской областью, за ними, как ни парадоксально, идет Сахалинская область. Самое доступное жилье строится в Южном и Северо-Кавказском федеральных округах. Одним из способов снижения цен на жилье в регионах власти видят в государственной помощи при строительстве инфраструктуры. До сих пор она закладывалась застройщиками в цену квадратного метра, то есть ложилась на плечи покупателей. В нынешнем году Минстрой планирует направить на социальную инфраструктуру и развитие внутриквартальной улично-дорожной сети в регионах 20 млрд рублей (уже выбраны 66 проектов жилых микрорайонов в 33 регионах). Но основные надежды по оживлению рынка жилья сегодня возлагаются на ипотеку.

    В разгар «жилищного» бума в Москве, других городах-миллионниках цены на жилье на порядок превышали европейские. За последние три года, по неофициальным данным, они снизились примерно на 30% – по 10% в год

    Напомним, что с началом кризиса, когда ипотечные ставки взлетели до заоблачных 15-18%, власти приняли программу субсидирования, в рамках которой ставки за счет бюджетных средств снижались до уровня 12% годовых. Программа действовала с весны 2015 г. по начало нынешнего и позволила застройщикам удержаться на плаву, а покупателям – приобретать жилье, несмотря на падение доходов. По различным оценкам, каждый «программный» бюджетный рубль привлек в жилищное строительство 124 рубля внебюджетных инвестиций, из которых 46 рублей – средства населения.

    Благодаря этой программе рынок ипотечного кредитования полностью преодолел спад и перешел к росту, который за время действия программы составил около 25%.

    В конце февраля – начале марта нынешнего года 15 крупнейших ипотечных кредиторов, включая Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, снизили процентные ставки на первичном рынке до 10,65%.

    Фото: clearwaterhomesutah.com

    О планах по дальнейшему снижению ставки заявляют, в частности, такие банковские гиганты, как Сбербанк, на долю которого приходится больше половины рынка ипотечных кредитов, и «ВТБ 24». Эксперты считают, что при дальнейшем снижении ставок в 2017 г. выдачи кредитов увеличатся на 15–17%, а в 2018–2020 гг. – на 12–13%. Средний размер первоначального ипотечного взноса за минувший год также снизился на довольно ощутимую величину – с 39% до 33%. Расширяется и линейка ипотечных продуктов – в списке появились такие ноу-хау как ипотечные каникулы и ипотечный лизинг, также множество вариантов предложений с нулевым первоначальным взносом. Кстати, несмотря на финансовые трудности, «ипотечники» в кризис выказали себя едва ли не самой надежной категорией заемщиков – по данным АИЖК, уровень просрочки среди них составляет менее 3%.

    Конец «золотой» эпохи

    Мнения относительно того, что ждет рынок строительства и недвижимости в ближайшие годы, кардинально расходятся.

    По пессимистичным прогнозам, следующие два-три года объемы ввода квадратных метров все-таки будут падать, но на ситуацию это практически не повлияет: предложение по-прежнему будет преобладать над спросом за счет того, что на рынок выплеснется значительное число инвестиционных квартир, владельцам которых понадобятся деньги.

    Цены на жилье будут продолжать снижаться (хорошая новость для покупателей!). Темпы называют разные – от 5 до 10% в год

    Оптимисты, напротив, считают, что нынешний год окажется переломным для рынка – в экономике начнется рост, который благоприятно скажется на доходах населения; снижение ключевой ставки Центробанка будет способствовать дальнейшему снижению ипотечных ставок – и продажи потихонечку пойдут вверх.

    Однако и те, и другие сходятся в одном: минувшее «золотое» двадцатилетие (девяностые плюс нулевые) для девелоперов уже не повторится, и нужно учиться выживать при ужесточившихся правилах игры.

    При возросшей конкуренции в числе прочих факторов важна и юридическая грамотность. В одном только первом квартале нынешнего года появилось немало законодательных новаций – вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс РФ, федеральные законы о государственной кадастровой оценке и о регистрации недвижимости; внесены изменения в основополагающий для застройщиков закон об участии в долевом строительстве. Широко обсуждается проект федерального закона об особом порядке реновации жилищного фонда в Москве, которая, в случае реализации, повлияет на рынок самым непосредственным образом и т, д.

    Актуальным изменениям в законодательстве о земле, градостроительстве и недвижимости посвящен ряд мероприятий, организуемых компанией «Мир семинаров», участники которых смогут не только узнать о сути нововведений, но и получить рекомендации экспертов, а также ознакомиться с особенностями судебно-арбитражной практики по интересующим их вопросам.