Тенденции на рынке недвижимости: метры вверх – цены вниз

Как заявил вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству Валерий Казейкин, в среднем по России объем непроданных квартир составляет 26,7%, однако у отдельных застройщиков показатель доходит до 40-50%.

Доходы населения непрерывно падают с начала 2015 г. Поиздержавшихся потенциальных покупателей не вдохновляют ни недавнее повышение цен на нефть, ни укрепление рубля. Затихли даже состоятельные приобретатели так называемых инвестиционных квартир. Нынешний спад в отличие от предшествующих носит затяжной характер, что практически исключает выгодную перепродажу приобретенной квартиры или сдачу ее в аренду, которая тоже изрядно «просела». А содержать пустую квартиру и платить на нее налог (напомним, что с недавнего времени последний рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и может составлять внушительную сумму) в ожидании лучших времен, которые неведомо когда наступят, довольно накладно.

Не имея возможности отказаться от начатых проектов, девелоперы пытаются бороться с конкурентами ценой, (правда, последнее делается не столь явно – официально цена заявляется по-прежнему высокая, но в процессе приватных переговоров покупатель может сбить ее довольно ощутимо) и экспериментировать с форматами жилья. Так, в последнее время на рынке предлагаются двух- и трехкомнатные квартиры существенно меньшей площадью – например, 50 кв. м против 80 докризисных. За два последних года, отмечают эксперты, средняя площадь снизилась практически на 20% – а вслед за ней и цена.

Спасет ли ипотека?

Цены на российское жилье, особенно в крупных городах – это, конечно, отдельный вопрос, если не предмет для детектива или романа-утопии. Не секрет, что до кризиса завышены они были многократно, благо что недвижимость пропагандировалась как самое надежное и выгодное финансовое вложение, а в покупателях, разбогатевших на шальных нефтяных деньгах, недостатка не было.

По данным министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаила Меня, среднерыночная цена кв. м жилья экономкласса в России, сейчас максимально приблизилась к себестоимости строительства и равна примерно 40 тыс. рублей (это не цена продажи, а ориентир, по которому рассчитываются размеры социальных выплат для льготных категорий граждан). По цене «квадрата» по-прежнему лидируют Московский регион и Санкт-Петербург с Ленинградской областью, за ними, как ни парадоксально, идет Сахалинская область. Самое доступное жилье строится в Южном и Северо-Кавказском федеральных округах. Одним из способов снижения цен на жилье в регионах власти видят в государственной помощи при строительстве инфраструктуры. До сих пор она закладывалась застройщиками в цену квадратного метра, то есть ложилась на плечи покупателей. В нынешнем году Минстрой планирует направить на социальную инфраструктуру и развитие внутриквартальной улично-дорожной сети в регионах 20 млрд рублей (уже выбраны 66 проектов жилых микрорайонов в 33 регионах). Но основные надежды по оживлению рынка жилья сегодня возлагаются на ипотеку.

Напомним, что с началом кризиса, когда ипотечные ставки взлетели до заоблачных 15-18%, власти приняли программу субсидирования, в рамках которой ставки за счет бюджетных средств снижались до уровня 12% годовых. Программа действовала с весны 2015 г. по начало нынешнего и позволила застройщикам удержаться на плаву, а покупателям – приобретать жилье, несмотря на падение доходов. По различным оценкам, каждый «программный» бюджетный рубль привлек в жилищное строительство 124 рубля внебюджетных инвестиций, из которых 46 рублей – средства населения.

Благодаря этой программе рынок ипотечного кредитования полностью преодолел спад и перешел к росту, который за время действия программы составил около 25%.

В конце февраля – начале марта нынешнего года 15 крупнейших ипотечных кредиторов, включая Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, снизили процентные ставки на первичном рынке до 10,65%.

Конец «золотой» эпохи

Мнения относительно того, что ждет рынок строительства и недвижимости в ближайшие годы, кардинально расходятся.

По пессимистичным прогнозам, следующие два-три года объемы ввода квадратных метров все-таки будут падать, но на ситуацию это практически не повлияет: предложение по-прежнему будет преобладать над спросом за счет того, что на рынок выплеснется значительное число инвестиционных квартир, владельцам которых понадобятся деньги.

Оптимисты, напротив, считают, что нынешний год окажется переломным для рынка – в экономике начнется рост, который благоприятно скажется на доходах населения; снижение ключевой ставки Центробанка будет способствовать дальнейшему снижению ипотечных ставок – и продажи потихонечку пойдут вверх.

Однако и те, и другие сходятся в одном: минувшее «золотое» двадцатилетие (девяностые плюс нулевые) для девелоперов уже не повторится, и нужно учиться выживать при ужесточившихся правилах игры.

При возросшей конкуренции в числе прочих факторов важна и юридическая грамотность. В одном только первом квартале нынешнего года появилось немало законодательных новаций – вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс РФ, федеральные законы о государственной кадастровой оценке и о регистрации недвижимости; внесены изменения в основополагающий для застройщиков закон об участии в долевом строительстве. Широко обсуждается проект федерального закона об особом порядке реновации жилищного фонда в Москве, которая, в случае реализации, повлияет на рынок самым непосредственным образом и т, д.

Актуальным изменениям в законодательстве о земле, градостроительстве и недвижимости посвящен ряд мероприятий, организуемых компанией «Мир семинаров», участники которых смогут не только узнать о сути нововведений, но и получить рекомендации экспертов, а также ознакомиться с особенностями судебно-арбитражной практики по интересующим их вопросам.