Организаторы Площадки Медиа

Затихший рынок строительства 2017, или Кто разгонит «локомотив»

Big default company logo
Редакция
Экспотрейд
Затихший рынок строительства 2017, или Кто разгонит «локомотив»
09 августа 2017 года

    О дольщиках, недостроях и новых законах

    Строительную отрасль не зря называют локомотивом экономики: одно рабочее место в ней, по статистике, формирует около 12 рабочих мест в смежных отраслях. Кроме того, с помощью строителей в стране решается один из самых насущных и социально острых вопросов – жилищный. К сожалению, в кризис строительный локомотив сам нуждается в поддержке.

    Мероприятие
    8-10 августа, Челябинск, "Строительство 2017"

    Квадратные метры: спад продолжается

    Несколько лет назад государство поставило перед строителями масштабную задачу – чтобы ежегодный жилищный прирост составлял по 1 кв. м на каждого россиянина. Для обеспечения этого показателя необходимо ежегодно вводить в эксплуатацию не менее 140 млн кв м жилья. С тех пор объемы жилищного строительства росли поступательно. По итогам 2015 г. в стране был зафиксирован беспрецедентный рекорд за всю постсоветскую историю – 85,3 млн кв. м.

    В 2016-м, однако, дело пошло хуже – стали сказываться последствия кризиса, разразившегося в конце 2014 г., и итоговый спад составил 6%. При этом, по данным Росстата, индустриальное домостроение (типовые многоквартирные дома) просело на 3,9%, а индивидуальное (частные дома и коттеджи) — на 10,2%. Правда, в эту тенденцию не вписывается притормаживание многолетнего строительного лидера – Москвы, где частных домов, по определению, немного.


    В 2016 г. столица ввела в эксплуатацию «всего» 3,4 млн кв. м новостроек (на 13,6% кв. м меньше, чем в предыдущем), уступив пальму первенства Московской области и Краснодарскому краю.


    Впрочем, речь тут шла не о нехватке сил или ресурсов, а скорее о дальновидности застройщиков: в кризисной ситуации построить гораздо легче, чем продать. По общему мнению «многоквартирный» спад мог бы оказаться еще больше, если бы не государственная программа субсидирования ипотеки под покупку жилья на первичном рынке, действовавшая в самой острой фазе кризиса – по весну нынешнего года.

    Падение продолжилось и в нынешнем году. По данным Росстата, с января по июль в стране сдано в эксплуатацию 28 млн кв. м (410,7 тыс. квартир), что составляет 88,7% от объемов строительства за аналогичный период 2016 года. В лидерах – Московская область: 2,95 млн кв. м, или 10,5% от общего объема по России. На втором месте Санкт-Петербург (1,6 млн кв. м, или 5,8%) и Ленинградская область (1,5 млн кв. м, или 5,2%). В Москве результаты снова ощутимо скромнее – 872,5 тыс. кв. м, или 3% от российских объемов. Себе самой по сравнению с первым полугодием прошлого года столица уступает на целых 39,2%. Главным же строительным аутсайдером среди российских регионов является Вологодская область, где спад составляет 49,5% от прошлогодних показателей. 

    Фото: Pixabay

    Забавный факт касается Магаданской области: здесь за первое полугодие 2017 г. ввели в эксплуатацию 2,6 тыс. кв. м жилья (значительно меньше 1% в целом по России), но для региона это беспрецедентный показатель – прирост по сравнению с аналогичным периодом 2016 г. составил… 440%!

    Честнее, но дороже?

    Хотя замедление темпов строительства в первую очередь связано, конечно же, с падением платежеспособного спроса россиян в результате кризиса, в нынешнем году его можно считать отчасти плановым. В Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ его во многом связывают с новыми поправками в закон о долевом строительстве (знаменитый 214-ФЗ). По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, сегодня в России по договорам долевого участия (ДДУ), то есть за счет средств граждан, строится более 80% многоквартирных домов (примерно 14 тыс. объектов). Это колоссальные суммы: в одной только Москве за последние шесть лет дольщики-физлица принесли на рынок более 1,6 трлн руб.


    В целом по стране население ежегодно инвестирует в долевое строительство в среднем 1,5 трлн рублей. Однако во многих случаях такая инвестиция – настоящий «кот в мешке».


    По признанию самих чиновников, гражданам, по сути, негде узнать степень надежности того или иного застройщика. В результате, по разным оценкам, число обманутых дольщиков по России колеблется от 80 до 100 тыс. При этом почти половина из них сосредоточена в 10 регионах, отмечают эксперты. От трагедий не спасает ни механизм банковского поручительства, ни система страхования гражданской ответственности застройщиков. Участники недавних парламентских слушаний в Госдуме приводили, в частности, такие цифры: за последние два с половиной года страховые компании, работающие на строительном рынке, получили более 27 млрд руб., а число обманутых дольщиков увеличилось на 16,5 тыс. человек. При этом ни один из случаев пока не признан страховым и ни одной страховой выплаты произведено не было.

    Отныне недействующий механизм решено заменить новым – государственным компенсационным фондом долевого строительства, который в случае банкротства застройщика будет выплачивать компенсацию дольщикам или завершать строительство. Для достижения наибольшей прозрачности новый фонд будет осуществлять свою деятельность в форме публично-правовой компании под строгим контролем Счетной палаты РФ. В соответствии с принятым законом отбор застройщиков – претендентов на получение средств для достройки проблемных объектов, будет проводиться на конкурсной основе.

    Переход на новую модель работы для застройщиков будет постепенным и завершится 1 июля 2018 года, после чего, уверяют чиновники, спад на строительном рынке сменится устойчивым ростом. В течение этого переходного периода строительные компании будут отчислять в фонд фиксированный взнос в размере 1,2% от каждого ДДУ, что, по подсчетам, составит 4,5 млрд руб. к середине следующего лета. В дальнейшем, после оценки обязательств фонда, и с учетом финансовой устойчивости застройщиков размер взноса может быть пересмотрен, предупреждают чиновники.

    Фото: Pixabay

    Параллельно с созданием фонда в отношении застройщиков, работающих по ДДУ, вводятся и другие меры. Прежде всего, привлекать деньги дольщиков теперь смогут исключительно компании со стажем возведения многоквартирных домов в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика не менее трех лет. Каждый застройщик теперь обязан резервировать десятую часть от общей сметы строительства своих объектов на особом счету в уполномоченном банке, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Операционные затраты компании, не связанные непосредственно со строительством объектов, отныне не должны превышать 1%. Кроме того, устанавливается правило «одна компания — одно разрешение на строительство», причем для получения этого разрешения в послужном списке застройщика должно насчитываться не менее 10 тыс. кв. м введенных в эксплуатацию многоквартирных домов.

    Поправки в закон также предусматривают запуск с 1 января 2018 г. Единой информационной системы жилищного строительства, которая будет содержать данные о застройщиках и объектах строительства. Этих данных, как уже сказано выше, потенциальным покупателям новостроек сегодня катастрофически не хватает.


    Планируется создать и выставить на всеобщее обозрение реестр недобросовестных застройщиков.


    Участники строительного рынка встретили нововведения неоднозначно. Большинство ничего не имеет против создания компенсационного фонда взамен механизма страхования, однако другие требования в свой адрес многие считают избыточными. Они, в частности, могут привести к вымыванию с рынка добросовестных, но небольших по размеру строительных компаний, не располагающих большим объемом собственных средств, и затруднят для новых игроков вход на и без того изрядно «похудевший» строительный рынок. (По разным подсчетам, за время кризиса его покинули более 98 тыс. строительных компаний.) Ограничение 1% непрофильных затрат ставит под вопрос возведение социальной инфраструктуры и программы переселения из ветхого и аварийного жилья, которое предусматривает проведение большого числа дополнительных работ. Ну а самое главное – все издержки при возрастании финансовой нагрузки будут заложены в цену квадратного метра и лягут на плечи покупателей, пугают застройщики. Правда, пока эта угроза звучит неактуально, поскольку сегодня спрос на недвижимость минимален даже при нынешних ценах и скидках. Ну а насколько новые поправки скажутся на состоянии рынка и уменьшат количество обманутых дольщиков, покажет только время.

    В ожидании спроса

    Кроме поправок в закон о долевом строительстве в нынешнем году принят еще ряд ключевых для рынка нормотворческих новаций. В частности, внесены изменения в действующее законодательство о строительных саморегулируемых организациях (СРО) и в систему сметного нормирования и ценообразования в строительстве. Но даже эти масштабные события меркнут на фоне кризиса. Главное, что волнует застройщиков – когда вновь построенная недвижимость «с пылу с жару» снова начнет продаваться? Как свидетельствуют социологические опросы, общий спрос на жилье в ближайшие пять лет составляет 300 млн кв. м. В то время как покупательская способность буксует, рентабельность в строительной сфере падает, а доля убыточных компаний и просроченной банковской задолженности растет, равно как и количество банкротств.


    Дело за малым – чтобы у потенциальных покупателей появились, наконец, деньги.


    Зафиксированное в последние месяцы оживление в ряде отечественных секторов, например, в сельском хозяйстве и даже ощутимо просевшей с начала кризиса розничной торговле внушает строителям определенные надежды. Ожидается, что к середине нынешней осени отрасль выйдет, наконец, из рецессии, а через полтора-два года спрос на недвижимость восстановится полностью. Специалисты предупреждают, что строители должны быть готовы к резкому старту, однако после затянувшегося вынужденного отдыха сделать это будет не так-то легко – как минимум понадобится срочно набирать работников (в кризис большинство компаний сократило штат) и закупать технику.

    Оставаться на плаву в кризисное время застройщикам помогают различные профильные мероприятия. В частности, в эти дни в Челябинске проходит всероссийская выставка «Строительство-2017». «Благодаря насыщенной деловой программе у ее участников есть возможность не просто продемонстрировать свои успехи и поделиться опытом, но и почерпнуть для себя лучшие практики и передовые разработки в области инноваций, развития индустрии стройматериалов и строительных технологий, информационного моделирования, архитектуры, градостроительства», – отметил в приветствии ее участникам министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Выставка приурочена к профессиональному празднику – Дню строителя, с которым expotrade.ru и поздравляет всех, кто имеет отношение к этой дате.